Режим выбрали один раз и больше к нему не возвращались
Владелец объектов выбирает льготный режим на старте, когда в собственности одно помещение. Дальше портфель растёт, к нему добавляются здания, земля и оборудование, а к режиму никто не возвращается. Проблема в том, что у упрощёнки есть лимит по остаточной стоимости основных средств в 200 млн ₽, и арендный бизнес упирается в него раньше, чем в лимит по выручке: одна покупка на 50 млн ₽ способна вывести компанию за порог в середине квартала. Право на режим теряется задним числом, с первого числа квартала. Вместе с ним появляются НДС и налог на прибыль за уже закрытые месяцы, а на портфеле с арендной выручкой 9 млн ₽ в квартал незапланированный НДС составит около 1,6 млн ₽, которые в договорах с арендаторами не заложены.
Считаем наоборот. Остаточную стоимость и долю доходов смотрим не по итогам года, а помесячно, вместе с планом покупок, и тогда подход к порогу виден за два квартала. Когда запас сокращается, просчитываем нагрузку по всем вариантам: остаться на упрощёнке, перейти на общую систему, развести объекты между собственником и операционной компанией с внятным деловым обоснованием. Дальше получается перейти на новый режим с первого числа периода, за месяц до перехода пересмотреть арендные договоры под НДС и не потерять вычеты по капитальным затратам, которые на покупке объекта дают возврат в несколько миллионов. Если требование уже пришло, часть доначислений снимается пояснениями и уточнённой отчётностью: речь идёт примерно о трети заявленного.
Всё решает время. Смену режима считают заранее, а не узнают о ней из акта проверки: задним числом восстановить вычеты и переподписать договоры с десятком арендаторов почти невозможно.
Как считается выбор режима